หน้า: 1

ชนิดกระทู้ ผู้เขียน กระทู้: สงครามกับอสังหาริมทรัพย์  (อ่าน 1 ครั้ง)
add
เรทกระทู้
« เมื่อ: 18 ต.ค. 22, 13:13 น »
ตอบโดยอ้างถึงข้อความ
Send E-mail

แบ่งปันกระทู้นี้ให้เพื่อนคุณอ่านไหมคะ?

ปิดปิด
 
สงครามกับอสังหาริมทรัพย์
AREA แถลง ฉบับที่ 754/2565: วันอังคารที่ 18 ตุลาคม 2565

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4
ช่วงนี้สงครามทำท่าจะไม่จางหายไปง่ายๆ และอาจปะทุอีกหลายที ที่ๆ มีสงครามก็อาจขยายตัวออกไปได้อีก แล้วทีนี้ (ราคา) อสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไร เรามาลองตรวจสอบดูก่อน

สงครามที่เกิดขึ้นในยูเครนส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ของยูเครนเป็นอย่างมาก ผู้คนเดินทางไปท่องเที่ยวไม่ได้ แม้แต่คนยูเครนเองยังออกนอกประเทศได้ลำบาก คือต้องเดินทางผ่านโปแลนด์หรืออีกบางประเทศ จึงจะขึ้นเครื่องบินได้ เพราะในยูเครนเอง ห้ามมีเครื่องบินผ่าน เพราะอยู่ในภาวะสงครามนั่นเอง การมีสงคราม ยิ่งยืดเยื้อยาวนานก็ยิ่งแย่ได้เช่นกัน ด้วยเหตุนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในยูเครนก็คงตกต่ำลงไปเป็นอันมาก


ในทางตรงกันข้ามรัสเซียที่เป็น “ผู้รุกราน” อาจจะดูมี “ภาษี” ดีกว่า เพราะรัสเซียผ่านเหตุการณ์ต่างๆ มาอย่างกล้าแกร่ง โดยเฉพาะการลงโทษแทรกแซงทางเศรษฐกิจของชาติตะวันตกต่อรัสเซีย ก็ไม่ทำให้รัสเซียตกต่ำมากนัก รัสเซียก็ยังเชิญชวนประชาคมโลกไปท่องเที่ยวและพักผ่อนในรัสเซียซึ่งมีทรัพยากรมากมายเมื่อเทียบกับจำนวนประชากร รวมทั้งยังได้รับการสนับสนุนจากจีนและอีกหลายประเทศในโลก การปิดล้อมอาจไม่ได้ผลดังที่ประเทศตะวันตกคาดหวัง ดังนั้นในแง่หนึ่ง อสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียอาจไมได้ตกต่ำลงไปกว่าที่คิดนัก

ในประเทศที่เกิดสงคราม ก็ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงเป็นอย่างมากเช่นกัน เช่น ในประเทศกัมพูชา ช่วงที่เขมรแดงปกครองบ้านเมือง ประชาชนในเมืองได้ถูกเกณฑ์ออกไปใช้แรงงานในชนบท เจ้าของร้านค้าที่เป็นอาคารพาณิชย์รอบตลาดกลางเมือง (Central Market) ของกรุงพนมเปญก็แทบร้างไปหมด ตั้งแต่ช่วงสงครามกลางเมือง ช่วงเขมรแดง และช่วงสงครามกับเวียดนามรวมนับสิบปี สภาพบ้านเมืองก็เป็นดั่ง “บ้านแตกสาแหรกขาด” เมืองใหญ่ๆ ก็กลายเป็นเมืองร้างไป

เมื่อสิ้นสุดยุคเขมรแดง ประชาชนก็ต่างทยอยเดินทางกลับเข้ามาในกรุงพนมเปญ แต่หลายคนโดยเฉพาะผู้มีฐานะก็อาจย้ายออกนอกประเทศไปอยู่ฝรั่งเศส สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย และอื่นๆ โดยเฉพาะเหล่าผู้ที่มีฐานะดีที่ครองตึกรอบๆ ตลาดกลางดังกล่าวก็คงไม่กลับไปแล้ว ชาวบ้านที่กลับเข้าเมือง ก็ต่างไปจับจองอยู่อาศัยในใจกลางเมืองซึ่งถือว่าน่าจะปลอดภัยที่สุด มีเรื่องเล่ากันว่าคนที่ไปก่อน ก็เข้าไปในตึกแถวรอบๆ ตลาดเหล่านั้น และจับจองที่ชั้น 3 บ้างก็ไปอยู่บนดาดฟ้าชั้น 4 แล้วก็กวักมือเรียกคนที่มาทีหลังให้มาอยู่ชั้น 2 บ้างหรือชั้นล่างบ้าง เพราะหากมีโจรมาปล้น คนที่อยู่ข้างล่างก็จะโดนก่อน

อย่างไรก็ตามสถานการณ์ก็แปรเปลี่ยนไป เมื่อบ้านเมืองสงบ คนที่อยู่ชั้นล่างกลับได้ประโยชน์มากกว่า เพราะสามารถค้าขายได้ ส่วนที่อยู่ด้านบน ก็คงได้แค่อยู่อาศัยเท่านั้น และก็มีบางรายที่พยายามที่จะซื้อคืนจากผู้ที่อยู่ต่างชั้นกัน เพื่อจะได้รวมเป็นเจ้าของเดียวกันในหนึ่งคูหาดังที่เคยเป็นเช่นนี้มาก่อน และทำเลตลาดกลางนี้ก็เป็น “ทำเลทอง” สำหรับการค้าในยุคสมัยหลังสงครามแล้ว

ถ้าดูตามนี้ จะเห็นได้ว่า ราคาทรัพย์สิน เช่น ตึกแถวรอบตลาดกลาง สมมติมีราคาอยู่ที่ 1.5 แสนบาทในช่วงก่อนสงครามคือในปี 2510 (ช่วงนั้นตึกแถวๆ เยาวราชอาจมีราคาประมาณ 3 แสนบาท) พอมาถึงปี 2518 ราคาก็คงตกต่ำลงไปบ้าง และกว่าที่เขมรจะสงบลงในปี 2522 ที่ทหารกัมพูชาฝ่ายฮุนเซนที่ได้รับการหนุนหลังจากเวียดนามสามารถขับไล่เขมรแดงออกไปได้และตั้งสาธารณรัฐประชาชนกัมพูชาขึ้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็คงแทบจะไม่มีก็ว่าได้ แต่หลังจากนั้น ราคาก็คงค่อยๆ ปรับตัวเพิ่มขึ้นตามลำดับ



สำหรับการคำนวณเป็นดังนี้:

1. การที่ราคาตึกแถวในกรุงพนมเปญเพิ่มขึ้นจาก 1.5 แสนบาทในปี 2510 เป็น 25 ล้านบาทในปี 2565 ถือว่าเพิ่มขึ้นปีละ 9.7% เช่นเดียวกับตึกแถวย่านเยาวราชที่ราคา 3.0 แสนบาทในปี 2510 เป็น 50 ล้านบาทในปี 2565

2. แต่โดยที่ตึกแถวในใจกลางกรุงพนมเปญคาดว่าแทบไม่มีราคาในปี 2518 ที่เขมรแดงย้ายคนออกนอกเมือง และค่อยๆ มีคนกลับเข้ามาอยู่ในปี 2522 เมื่อเวียดนามยึดกรุงพนมเปญคืน ตอนนั้นก็ยังอยู่ในช่วงชุลมุน อย่างไรก็ตามประมาณการว่าราคาตึกแถวเหล่านี้ค่อยเข้าที่เข้าทางในปี 2525 คือ 3 ปีหลังจากการควบคุมของรัฐบาลเขมรที่ควบคุมโดยเวียดนาม ประมาณการว่าราคาตึกแถวคงเป็นเงินเพียง 80,000 บาท หรือเท่ากับลดลงเหลือเพียง 53% ของราคาเดิมในปี 2510 เพราะภัยสงครามโดยแท้

3. แต่หลังจากนั้น เชื่อว่าราคาตึกแถวก็คงขึ้นมาโดยตลอด โดยคาดว่า ณ ปี 2565 ราคาตึกแถวใจกลางตลาดกลางกรุงพนมเปญน่าจะเป็นเงิน 25 ล้านบาท หรือครึ่งหนึ่งของไทย หรือเพิ่มขึ้น 167 เท่า ก็แสดงว่าตลอดปี 2525-2565 ราคาตึกแถวในกรุงพนมเปญนี้ที่เพิ่มจาก 80,000 บาท เป็น 25 ล้านบาท เท่ากับราคาเพิ่มขึ้นถึง 15.4% ต่อปีเลยทีเดียว นี่เป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดหลังภาวะสงคราม

4. อย่างไรก็ตามหากไม่มีสงครามในช่วงปี 2518-2522 ราคาตึกแถวดังกล่าวน่าจะเพิ่มจาก 1.5 แสนบาทในปี 2510 เพิ่มมากขึ้นกว่านี้เป็นเงินสมมติประมาณ 35 ล้านบาทในปี 2565 หรือเพิ่มขึ้น 233 เท่า (แทนที่จะเป็น 167 เท่า) เพราะตึกแถวย่านนี้ยังมีโอกาสเติบโตมาก แต่ตึกแถวย่านเยาวราชคงชะลอการเติบโตไปเพราะศูนย์กลางเมืองย้ายออกไปแล้ว ดังนั้นอัตราเพิ่มระหว่างปี 2510-2565 จึงควรเป็น 10.4% มากกว่าของไทยที่ 9.7%

5. ตึกแถวในกรุงพนมเปญที่ 1.5 แสนบาทในปี 2510 กว่าจะกลับมาเป็นราคาเดิม ก็กินเวลาเกือบ 20 ปี คือถึงปี 2530 ราคาจึงคาดว่าจะคงเดิม ยิ่งสงครามยืดเยื้อออกไป ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็คงจะยิ่งเติบโตช้าออกไปเรื่อยๆ ดังนั้นห้วงเวลาของสงครามที่เราคาดหวัง จึงเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง



อย่างกรณีสงครามยูเครนหากสมมติว่าราคาโรงแรมแห่งหนึ่งก่อนเกิดสงครามมีมูลค่า 1,000 ล้านบาท โดยสมมติให้มีรายได้สุทธิ 80 ล้านบาทต่อปี ณ อัตราผลตอบแทนที่ 8% ในปี 2563 และกว่าสงครามจะสงบก็เป็นปี 2567 หรือเป็นเวลา 4 ปี รายได้สุทธิที่หายไป 80 ล้านบาทต่อปีเป็นเวลา 4 ปี ก็คงเป็นเงิน 265 ล้านบาท (80 ล้าน คูณด้วย =(1-1/((1+8%)^4))/8% แสดงว่ามูลค่าที่คงเหลืออยู่ ณ ปัจจุบันเป็นเงิน 735 ล้านบาท



แต่กรณีนี้ก็ยังมีความเสี่ยงที่ต้องพิจารณาเช่นกัน บางทียังอาจต้องคิดลดอีก 15-20% (เข้าทำนอง “ตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต”) หากคิดจะลงทุนซื้อโรงแรมนี้ในภาวะสงครามที่ยังคุกรุ่น ทำให้มูลค่าอาจเหลือเพียง 588 - 625 ล้านบาท แต่ทั้งนี้หากสงครามกลับลุกลามออกไป มูลค่าที่เป็นไปได้ก็อาจลดลงไปได้อีก การนี้จึงชี้ให้เห็นว่าสงครามทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงอย่างเห็นได้ชัด




noticeแจ้งลบความคิดเห็นนี้   บันทึกการเข้า

กระทู้ฮอตในรอบ 7 วัน

Tags:  สงครามกับอสังหาริมทรัพย์ 

หน้า: 1

 
ตอบ

ชื่อ:
 
แชร์ไป Facebook ด้วย
กระทู้:
ไอค่อนข้อความ:
ตัวหนาตัวเอียงตัวขีดเส้นใต้จัดย่อหน้าชิดซ้ายจัดย่อหน้ากึ่งกลางจัดย่อหน้าชิดขวา

 
 

[เพิ่มเติม]
แนบไฟล์: (แนบไฟล์เพิ่ม)
ไฟล์ที่อนุญาต: gif, jpg, jpeg
ขนาดไฟล์สูงสุดที่อนุญาต 20000000 KB : 4 ไฟล์ : ต่อความคิดเห็น
ติดตามกระทู้นี้ : ส่งไปที่อีเมลของสมาชิกสนุก
  ส่งไปที่
พิมพ์อักษรตามภาพ:
พิมพ์ตัวอักษรที่แสดงในรูปภาพ
 
:  
  • ข้อความของคุณอยู่ในกระทู้นี้
  • กระทู้ที่ถูกใส่กุญแจ
  • กระทู้ปกติ
  • กระทู้ติดหมุด
  • กระทู้น่าสนใจ (มีผู้ตอบมากกว่า 15 ครั้ง)
  • โพลล์
  • กระทู้น่าสนใจมาก (มีผู้ตอบมากกว่า 25 ครั้ง)
         
หากท่านพบเห็นการกระทำ หรือพฤติกรรมใด ๆ ที่ไม่เหมาะสม ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสื่อมเสียแก่สถาบันชาติ ศาสนา พระมหากษัตริย์ รวมถึง การใช้ข้อความที่ไม่สุภาพ พฤติกรรมการหลอกลวง การเผยแพร่ภาพลามก อนาจาร หรือการกระทำใด ๆ ที่อาจก่อให้ผู้อื่น ได้รับความเสียหาย กรุณาแจ้งมาที่ แนะนำติชม